全球報道:“三十六條”新政執行一年  省城樓市“穩”字當頭

(資料圖)

2022年5月底，太原市《關于促進房地產業良性循環和健康發展的若干意見》（俗稱“三十六條”）正式出臺。政策落地整一年來，省城樓市于去年6月、今年2月因政策利好，經歷兩次短暫的急速升溫之后，其余多數時候表現為成交價穩、成交量不足，業內人士對省城樓市未來方向信心有限。
    本周，朗潤智業發布2023年5月省城樓市成交成績單，對比2021、2022年同期數據，省城樓市以“穩”為主，成交價出現明顯回升。盡管省城樓市難現三年前眾盤齊發、量價齊升的盛景，但看似波瀾不驚的太原樓市，卻蘊藏著供應不足、精品奇缺的大好機遇。
    A成交：前5月住宅成交價漲量跌近期陸續出爐的樓市數據顯示，2023年前5個月，太原樓市整體表現為價漲量低。數據顯示：2023年前5個月，太原市普通住宅累計供應118.62萬平方米，累計成交152.31萬平方米，成交均價約在11424元／平方米。
    拉長時間車軸，2021年、2022年和2023年三年來，省城前5個月的樓市成交均價呈“對勾”模樣。2021年成交價格較高，2022年降幅明顯，今年前5月，省城樓價回升，超過了2021年前5月的水平。2023年5月，太原六城區住宅成交均價為12091元/平方米，比去年5月的10870元/平方米，高出1221元/平方米，比2021年5月均價11400元/平方米高出691元/平方米。
    從成交面積看，今年前5月省城成交量卻不容樂觀，三年來前5月的成交面積呈逐年下降趨勢。2023年前5月，太原六城區普通住宅成交面積152.31萬平方米萬平方米；2022年前5月，太原市普通住宅成交面積為166.23萬平方米萬平方米；2021年前5月太原市普通住宅成交面積為296.84萬平方米。成交面積下降，成交均價上漲，預示著省城樓市成交產品繼續向精品化、高端化方向走，單價較高的項目的成交比重加大，價低的剛需類樓盤成交活力不足，房企的銷售目標盯上了改善型客戶。
    三年來，省城樓市的品牌格局也發生了深遠變化。2021年前5月，恒大、富力、碧桂園三大品牌，在省城樓市成交權重比較大，勁頭十足。今年前5月的逐月銷售前10排行榜上，保利、中海、金茂府、萬科、華僑城、華潤等國企及國企注資品牌一直榜上有名，民企品牌僅剩下了碧桂園和金地。作為太原樓市資深品牌，碧桂園無論是品牌位次還是單盤銷售位次出現明顯下降，恒大、富力、融創、當代、遠洋、綠地等品牌已從各類銷售榜上消失了兩年。堅挺穩健的太原星河灣處變不驚，成為業內競相學習的樣板項目，在旺市之中未被大鱷房企甩出品牌前10榜，在淡市之中頻頻進入單盤銷售前5榜，太原星河灣開盤13年來，一直保持旺盛的品牌號召力及盈利能力，非常難得。
    B土地：成交冷清待盤活土儲量大2023年前5月，省城土地供應及成交面積并不如意，冷清態勢如故。數據顯示，省城今年前5月共成交9個地塊，建筑面積64.33萬平方米，成交占地面積21.31萬平方米。相比2022年前5月供應建筑面積及成交建筑面積的數據，降幅非常大。省城土地市場成交狀況與2022年同期相似的地方是，已成交的地塊仍然由金茂等實力國企、央企托底拿地。今年前5月成交的地塊中，基本均以底價成交，包括公開拍賣地塊。出讓方也不再固守以往“逢拍必漲”的土拍慣例，土地市場由賣方市場轉為買方市場。
    部分業內人士稱，影響省城樓市未來三年供應量、價格走勢的土地市場眼下未走出市場低谷。由此不難預判，未來三年內，省城樓市依然以消化庫存項目為目的，難回名企多盤齊發、全城價漲量升、大鱷群雄逐鹿的時代。
    但也有業內人士有不同觀點，認為省城樓市的土地塊供應不是量不夠，而是盤活力度不夠。根據相關報告，省城目前已出讓未推盤的土儲可售面積高達2300至2800萬平方米。按照業內推算，這些土儲盤若建成樓盤后，可以滿足5年以上的市場供應。資深樓市策劃銷售運營人士吳先生認為，雖然2022年至今太原土地成交不活躍，事實上，地方政府盤活土儲的任務比土地成功出讓更艱巨。因為這些待開發及待推盤的土儲，多集中在恒大、寶能、富力等負面纏身的房企手中。因債務及成本核算復雜，相當一部分有意向拿地的房企并不愿碰待盤活的地塊。省城土地市場有明顯的供需錯位問題。
    土地市場可見未來市場走勢，同時，從業者的就業狀態也能看出行業的變化。2022年至今，省城房地產行業有大批從業者轉行，全行業各崗位不但沒有空缺，因房企及樓盤狀態不佳被迫離職的從業者，現在一崗難求，仍然留在行業的堅守者，薪資及待遇大不如從前。一位曾供職于多家房企的段先生告訴山西晚報記者，品牌沒有土儲，今年也無拿地、推盤計劃，繼續呆下去，會無活可干、無錢可掙，不如提早離職和轉行。
    C新房：純新盤少到訪成交比提升2022年5月底，太原樓市“三十六條”正式出臺，久旱的省城樓市迎來了利好政策雨露，經歷6月的短暫成交高峰后，隨即進入平穩期。今年1月，首房首貸利率下降至3.8%、首付比例降至兩成之后，壓抑許久的購房需求被完全釋放，但進入3月中旬后，省城樓市再次進入成交平淡期。
    山西晚報記者走訪市場了解到，除了少數樓盤看房客多及成交活躍外，多數售樓處人丁冷清，售樓處下班時間從晚10點提前到晚8點。某地產網站樓盤信息編輯張麗稱，2021年省城在售的活躍樓盤數量多達五六十個，活躍房企品牌超過了20個；2022年該數量大幅下降；今年前5月，活躍的房企品牌和樓盤數還不如去年多。房企品牌和樓盤數量減少，必然會導致成交萎縮。
    數據顯示，2023年5月，省城新房成交量為2512套，2022年5月新房成交量為2920套，2021年5月新房成交量為5636套。“今年樓市供需政策較為寬松，地方政府鼓勵市民買房、支持房企良性運營。但是全行業高周轉、高杠桿不健康的運營方式已被打破，房企一時半會緩不過來。”東中環某名盤的銷售策劃稱，雖然銷售量沒有明顯上升，但有一個現象比較明顯且特殊：即客戶到訪成交比明顯高于去年、前年，隨機購房及感性購房者大幅減少，精準客戶增多。
    從純新盤的數量來看，今年1至5月，省城已亮相的純新盤以個位數計。保利、萬科、金茂、金地、華潤五大品牌，均有一個純新盤原計劃在上半年開盤面市，目前這五個純新盤的開盤時間均有變動，目前已確定上半年開盤的項目從5個減少到2個。而其它房企開發的小眾新盤，供應量及市場召集力相對較弱，開盤時間同樣變數大。
    “全城樓盤供應量少，業主選擇對比難度也在加大，影響了成交量的提升。”龍潭湖某名盤的銷售策劃朱先生稱，目前市場上在售的樓盤仍然是三年前甚至四年前的老樓盤，全城連續兩年庫存清了不少，新增項目卻非常有限。目前，有強烈買房意向的客戶可挑選的房源不多。而且，經過多年的市場培養，太原市民購房的要求在提高，業主選不到房就不會拉動成交量的提升。能成交的房子，客戶均是妥妥的剛需、剛改，這也是售樓人員感覺到訪成交比提升原因。供應不足，供需不對等恰是房企拿地開發的大機遇。少數頭部房企近期正著手拿地事宜。
    從逐月的樓市報告山西晚報記者發現，省城樓市的營銷活動大幅減少，售樓處拓客活動質感、范圍也在大幅下降。往年的五一勞動節、母親節、520網絡情人節、六一兒童節均是各房企品牌營銷大顯身手、花錢買人氣的重要時刻。今年六一期間，省城舉辦“兒童節”主題暖場活動的樓盤數量有限，活動內容也較為單一無趣，成本不高，卻難實現聚人氣、推品牌、拓銷路的目的。
    D 板塊：北城價格較低西部漲幅較大省城樓市行業的整合及變化，對區域熱點板塊號召力的影響巨大。區域內如有多個品牌影響力不佳的項目，所謂的熱點板塊熱度就會驟降；相反，區域內項目由多個信譽靠譜、開發穩健的項目支撐，整個片區的銷售號召力就會蒸蒸日上，量漲價升。
    2023年5月，省城六城區價格變較大的區域有3個：迎澤區、萬柏林區和杏花嶺區。其中，迎澤區成交均價上漲16%，為10908元/平方米，主要受寶佳近山庭院別墅成交影響，其他項目價格保持穩定；萬柏林區成交均價上漲12%，為12732元/平方米，原因是中國鐵建花語堂有別墅成交，拉動了區域價格上漲；杏花嶺區成交均價下降10%，為7906元/平方米，原因是該區權重樓盤、高端項目萬達龍樾府無成交，同時成交單價較低的碧桂園城市花園、富力城是該區5月主要成交項目，致使區域成交均價大幅下降。
    從熱點板塊價格來看，長風西板塊上漲幅度最大，為43%；長風東板塊緊隨其后，上漲23%；晉陽湖板塊同樣表現不錯。三大板塊成交價上漲的原因同樣是因高端項目成交帶動拉升。而太原城北核心區、城北城郊森林板塊的成交價下降嚴重，原因也是由于權重且高端項目無成交、價低項目為主流產品影響所致。
    長風西、晉陽湖、東山板塊今年繼續保持強有力的片區競爭力，三大片區的代表樓盤龍湖天鉅、保利西湖林語、萬科翡翠東第也是全城的明星項目，做到一個樓盤撐起一個板塊甚至一個城區的樓市。與之相反的卻是，城北三給片區某名盤不斷降價，拉垮了一個片區的樓市競爭力。
    整體來看，省城北部、府東東山片區因集中了多個價格低、品牌口碑不佳的項目，帶來如今區域庫存量大、去化速度慢、整體去化周期高的問題；環西、環西南、晉陽湖板塊庫存雖高，但因權重樓盤多由交房靠譜、運營穩健的房企來開發操盤，反而是省城強有力的熱點片區。另外，小店區綜改片區，因恒大、寶能兩大庫存大盤土儲盤活、復工問題，影響了整個片區的銷售號召力。業內人士認為，對于活力不足的區域來說，地方政府優化營商環境及服務，引入信譽好、實力強的房企共同解決遺留問題迫在眉睫，從根本上激活樓市成交，提升片區城市競爭力。
    

山西晚報記者 戎紫冰 賈蔚然