“帶押過戶”來了 省城二手房成交將迎來春天

“真是太方便了，以前想賣房還得還清貸款后才能交易。現在不用等房貸結清就能過戶交易，實實在在幫我們省去很多麻煩。”“可以省去不少時間”“這對交易雙方都有保障”……11月初開始，省城二手房成交可以辦理“帶押過戶”，這項惠民舉措激活了二手房成交意愿，大大縮減了存量房的成交周期。“帶押過戶”的具體優勢是什么？“帶押過戶”如何辦理？辦理流程是否復雜？針對目前二手房成交雙方普遍關注的問題，山西晚報記者進行了詳細采訪——

11月初，省城王女士與銀行同時拿到了房屋的不動產登記證書和銀行的抵押權證明，這是太原市二手房“帶押過戶”的首次頒證。以往在存量房即二手房交易過程中，如果交易房產設定有抵押權尚未清貸，需要賣方先還清相應貸款、解除抵押后才能過戶。為此賣方需要籌措資金，支付相關費用，買賣雙方還要在房產交易、不動產登記機構和銀行之間來往多次，所需的時間周期會很長。

“帶押過戶”業務正式上線之后，未結清貸款的二手房也可以上市交易了。位于省城塢城路我愛我家門店的房產經紀人小李介紹，過去房貸尚未還清的客戶想要出售需要先還清貸款，還貸手續辦完至可以交易需要20天左右，現在一周就可以搞定。

(資料圖)

山西晚報記者從太原市不動產權登記中心了解到，在太原未實施“帶押過戶”政策之前，貸款沒還清的房子處于抵押狀態，抵押權在銀行，賣方還清貸款并解除抵押后才能正常買賣。根據相關規定，按揭貸款買房的，應在辦理產權登記后，辦理房產抵押登記，銀行作為抵押權人，會得到《房屋他項權證》。所以，在辦理產權抵押登記后，《房屋產權證》由房屋買受人收執，而銀行所持有的是《房屋他項權證》。已辦理抵押登記的房產，在貸款未還清之前，其房產檔案中一直有抵押登記的記錄，不允許買賣。銀行貸款未還清的房產，只有將剩余房貸還清且解除抵押才可以出售。售房房主還清貸款，再辦完解抵押，周期會長達半個月至一個月。

“很多買方等不了這么長時間，在等待賣方辦理還貸、解抵押期間，買方可能會有新的選擇或其他想法而終止交易。在房產中介業內，多數員工一般不愿意接手這種未還清貸款的二手房成交業務。從實際情況看，許多有房貸的客戶售房意愿很強烈，但苦于囊中羞澀，無法提前清貸，只能把房子攥在手里。”小李還稱，一些首套房的剛需買家，在等待二手房辦理流程的過程中還需支付每月高昂的房租，“再碰上銀行放貸收緊的時間段，就容易造成買賣雙方各種連環違約事件。”

“帶押過戶”的做法可以讓二手房交易從過去的“房東籌錢償還二手房剩余貸款—房東賣房—下家付款—房東收款”，轉變為“房東賣房—下家付款—房東償還二手房剩余貸款和收款”，簡化了二手房交易流程的同時降低了交易成本。山西晚報記者了解到，二手房賣方無須解押及籌措資金，可使用買方的銀行貸款來還賣方的銀行貸款，有效降低了交易成本，解除了資金籌措的困擾；同時降低二手房交易風險，買方可將購房款直接存入提存賬戶，在一定程度上保障了交易主體的利益。

自太原市不動產登記中心二手房“帶押過戶”業務正式啟動后，許多有售房打算的市民對此高度關注，不少二手房中介機構更是迎來了一波咨詢熱，許多二手房成交熱點區的中介門店一個多月來接待的客戶中，超半數以上的客戶均在了解“帶押過戶”相關問題。“房主最關注的是以后交易需不需要先還房貸，買家在意的是能不能更快的拿到房子。”但從實際成交情況看，目前是“問得多，成交得少”。我愛我家門店運營事業部總監程保義稱，目前還沒有客戶辦理“帶押過戶”，原因主要受疫情閉店影響，等生活生產秩序徹底正常之后，相信二手房成交會迎來一個高潮。

有兩次售房交易經歷的市民喬先生說，賣房子最繁瑣的事兒就是交易流程。“我手上曾有一套房子賣180萬元，房貸40萬元，想賣房就必須先湊夠40萬元給銀行解押。”為湊齊這40萬元，他東奔西走找了無數親戚朋友，最終又做了一次過橋短貸才湊夠了錢。“向親戚朋友借錢都是人情債，過橋短貸產生的更是實實在在的利息。”喬先生稱，等他辦完一系列手續后，買方才開始抵押、借貸的流程，整個流程弄下來花費了兩個多月的時間。

二手房交易實現“帶押過戶”之后，也為買賣雙方省了不少錢。以一套100平方米的房子，貸款30萬為例。如果在之前，賣方首先要將貸款全部還清。二手房中介可以提供墊資服務，山西晚報記者咨詢了我愛我家、貝殼、龍城易家等中介公司，大部分中介公司墊資利息為3％左右。30萬墊資利息在9千元左右，擔保費在2000元左右。在等待還貸時間里，買家還需要再租1個月甚至2個月的房子，也產生一部分費用。這樣一算，實行“帶押過戶”這一套房子成交里外能省出11000元。

在中國建設銀行省分行房金部和太原個貸中心多次協調和大力支持下，建設銀行龍城支行今年11月成功辦理全省首筆“帶押過戶”個人再交易住房貸款業務，涉及貸款金額41萬元，實現該業務領域場景合作新突破。

建設銀行工作人員稱，“帶押過戶”個人再交易住房貸款，不同于傳統模式，通過與太原不動產登記中心的合作，使買賣雙方抵押登記變更和過戶流程同步辦理，為有貸款的二手房客戶辦事提供了更多便利。對客戶而言，“帶押過戶”解決了手續繁雜、成本高、難操作等突出問題，緩解了售房人歸還原銀行貸款所需“過橋資金”壓力，通過銀行資金監管保障了購房人合法權益，也有效提升了政府服務效率。對銀行而言，通過“帶押過戶”新模式，實現了“提前還款”到“新增投放”的轉變，緩解了銀行對于售房人提前還款的壓力，也吸引更多購房人前往銀行辦理房貸業務，為全行業務發展和獲客引流提供更多動力。

“下一步，中國建設銀行山西省分行將積極爭取總行政策支持，深化太原不動產登記中心合作，盡快出臺”帶押過戶“業務合作方案，搶占全省存量房交易市場奠定發展基礎。”工作人員說道。

一家銀行的客戶經理董先生認為，“帶押過戶”增加交易便利性、降低成本和風險，歸根到底是為了促進剛需群體購房需求，激發房地產市場活力。目前來看，“帶押過戶”主要以在同一銀行續貸為主。他分析，因為作為抵押權人的銀行需要配合房管部門完成“帶押過戶”，而當前銀行流動性充足，并不缺少貸款額度，因此這一模式最直接的影響是提升貸款需求，利好明顯。

董先生舉例稱，當前的“帶押過戶”與企業貸款中的無還本續貸有點類似，即續貸效率更高、成本更低。不少市場人士認為，作為高收益、低風險的優質資產，當前銀行房貸業務壓力較大，因此參與配合的意愿較強。

山西晚報記者從多家銀行了解到，目前大范圍的政策執行尚未全面落地，尤其中小銀行多數未接到相關通知。太原一房地產從業人士表示，待部分銀行與相關部門的系統對接工作準備充分后會正式執行。不少業內人士預測，在按揭貸款持續低迷的背景下，各銀行作為抵押權人也有意愿配合執行，提振地產需求市場的效果值得期待。

據不完全統計，8月份以來，全國范圍內已有包括鄭州、深圳、濟南、廣州、珠海、昆明、南京、無錫、蘇州、福州、西安、合肥等在內的20多個城市推出二手房“帶押過戶”政策。

山西晚報記者從太原市不動產登記中心了解到，辦理“帶押過戶”僅需要買方、賣方和銀行，三方到太原市為民服務中心的不動產窗口，攜帶銀行提供抵押變更合同,辦理轉移登記及抵押權變更（轉移）登記，在一個窗口提交一次材料即可完成相關交易和過戶業務。“這一步沒有特殊情況的話，不需要中介公司，以前的辦理流程相對復雜，現在很簡單，只需要一個步驟。如果行動不便或者其他原因，可以委托他人來辦理。”太原市不動產登記中心的工作人員介紹說。如果新舊貸款不掛鉤，可以根據實際情況重新核定貸款額度和利率。

針對“帶押過戶”舉措的實施，業內人士表示對于提升二手房市場交易活躍度有積極作用。目前，省城二手房市場成交平淡主要受三方面影響：一方面是對于新房交付的信心不足，新房銷售價格持續走低，對二手房市場形成了沖擊。非學區房需求的購房者，在購房款總額相當的情形下，更愿意買面積大、配套好的新房。第二，受疫情影響，收入預期降低、義務教育階段招生政策年年有變化，也影響了二手房購房者的購房意愿，相當一部分二手房購房者選擇了觀望。另外，由于賣方必須先還貸，造成二手房供應端產品類型和數量有限，也抑制了二手房的成交活躍度。

“新舉措使得二手房交易風險及成本均有所降低，這能從根本上解決二手房交易相對復雜的難題。”業內多位人士分析認為，若二手房交易流程復雜，則必然導致成交周期變長，而這會使得整個二手房市場活躍度不高。“帶押過戶”舉措實施后，大大縮短了二手房的成交周期，提升了整體二手房市場的“活力”。不僅如此，二手房市場與新房市場具有密切關系，“不少二手房房主售賣房屋是為了購買新房，若能快速拿到賣房的資金，該項舉措也會帶動新房市場的交易活躍度。”

太原某銀行個貸業務客戶經理說，新舉措很實際，能更好地促進交易量。“帶押過戶”是對二手房交易流程的重大優化，對提振市場有一定積極作用，可以更好地滿足剛性和改善性住房需求，促進房地產市場良性循環和健康發展。

貝殼研究院發布的數據顯示，今年國內住房信貸環境進一步寬松，房貸利率一降再降。103個重點城市中超八成的城市主流房貸利率低至首套4.1%、二套4.9%的下限水平。業內人士認為，“帶押過戶”疊加低利率利好，省城的二手房市場在明年春季會漸漸進入一個更加合理、健康的市場循環狀態，也為更多普通百姓解決居住問題、提升居住品質起到積極作用。預計未來將有更多城市跟進推行“帶押過戶”政策。

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關鍵詞： 不動產登記 抵押登記 銀行貸款