首批公募REITs項(xiàng)目整裝待發(fā) 月底密集開展認(rèn)購

在獲得證監(jiān)會準(zhǔn)予注冊的批復(fù)后，北京商報記者注意到，除博時基金及平安基金外，首次獲批的其余7家公募管理人均于5月19日陸續(xù)發(fā)布旗下公募REITs產(chǎn)品的詢價公告。在此次披露的詢價公告中，有三大投資者所關(guān)注的問題答案得到揭曉，其中包括相關(guān)產(chǎn)品的具體募集份額、發(fā)售時間安排以及適配人群。在業(yè)內(nèi)人士看來，得益于公募REITs產(chǎn)品隱含政府的信用背書，具有收入穩(wěn)定性，該類產(chǎn)品或會得到投資者的火熱認(rèn)購。

三大途徑認(rèn)購

REITs的英文全稱為Real Estate Investment Trusts，即不動產(chǎn)投資信托基金。指依法向社會投資者發(fā)行收益憑證公開募集資金，通過不動產(chǎn)支持證券等特殊目的載體持有不動產(chǎn)項(xiàng)目，由管理人主動管理運(yùn)營上述項(xiàng)目，并將產(chǎn)生的絕大部分收益分配給投資者的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。

本次首批獲批的主要為基礎(chǔ)設(shè)施REITs，以基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目產(chǎn)生的現(xiàn)金流為償付來源，以基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃為載體，向投資者發(fā)行的代表基礎(chǔ)設(shè)施財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)益份額的有價證券。基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目主要包括倉儲物流，收費(fèi)公路、機(jī)場港口等交通設(shè)施，水電氣熱等市政設(shè)施，污染治理、信息網(wǎng)絡(luò)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等其他基礎(chǔ)設(shè)施。

據(jù)相關(guān)資料顯示，公募REITs項(xiàng)目將采用通過向戰(zhàn)略投資者定向配售(即戰(zhàn)略配售)、向符合條件的網(wǎng)下投資者詢價發(fā)售(即網(wǎng)下發(fā)售)及向公眾投資者公開發(fā)售(即公眾發(fā)售)相結(jié)合的方式進(jìn)行發(fā)售，發(fā)售方式包括通過具有基金銷售業(yè)務(wù)資格并經(jīng)相關(guān)機(jī)構(gòu)認(rèn)可的場內(nèi)證券經(jīng)營機(jī)構(gòu)或基金管理人及其委托的場外基金銷售機(jī)構(gòu)進(jìn)行發(fā)售。

可以看出，上述內(nèi)容介紹到的三種途徑均可參與公募REITs產(chǎn)品的認(rèn)購。博時基金基礎(chǔ)設(shè)施投資管理部基金經(jīng)理胡海濱進(jìn)一步介紹，網(wǎng)下投資者需符合公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金網(wǎng)下投資者管理細(xì)則的要求，需要在中基協(xié)完成備案登記，具備一定的投資經(jīng)驗(yàn)和資產(chǎn)管理實(shí)力，戰(zhàn)略投資人及網(wǎng)上投資者則需符合基金公司的投資者適當(dāng)性規(guī)定。

不同詢價區(qū)間

北京商報記者注意到，上述產(chǎn)品也在詢價公告中披露了此次募集的基金份額總額，募集份額從1億份至15億份不等。

其中，中金普洛斯倉儲物流REITs的募集份額為15億份;東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園REITs、紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流REITs的募集份額分別為9億份、8億份;華安張江光大園REITs、浙商證券滬杭甬杭徽高速REITs、富國首創(chuàng)水務(wù)REITs的募集份額均為5億份;中航首鋼生物質(zhì)REITs的募集份額則為1億份。

另據(jù)深交所官網(wǎng)顯示，博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITs、平安廣州交投廣河高速公路REITs的預(yù)計募集份額分別為9億份、7億份。

需要注意的是，除了設(shè)置募集總份額的上限外，上述項(xiàng)目還根據(jù)具體情況設(shè)置了不同的詢價區(qū)間。例如，中航首鋼生物質(zhì)REITs此次的詢價區(qū)間為12.5-14元/份，為此次公布詢價區(qū)間7只產(chǎn)品中最高的一只。

而詢價區(qū)間最低的為紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流REITs，詢價區(qū)間為每基金份額2.163-2.381元。相關(guān)基金管理人表示，將根據(jù)剔除不符合條件的報價后所有網(wǎng)下投資者報價的中位數(shù)和加權(quán)平均數(shù)，并結(jié)合公募證券投資基金、公募理財產(chǎn)品、社保基金、養(yǎng)老金等配售對象的報價情況，審慎合理確定認(rèn)購價格。

另外，在網(wǎng)下及公眾發(fā)售結(jié)束后，基金管理人和財務(wù)顧問會根據(jù)戰(zhàn)略投資者繳款、網(wǎng)下發(fā)售及公眾發(fā)售認(rèn)購情況決定是否啟用回?fù)軝C(jī)制，對戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售和公眾發(fā)售數(shù)量進(jìn)行調(diào)整。

月底密集開展認(rèn)購

值得一提的是，隨著詢價公告的發(fā)布，投資者所關(guān)心的認(rèn)購日期也終于“浮出水面”。在發(fā)售安排上，首批披露的7只公募REITs產(chǎn)品各有異同。據(jù)詢價公告顯示，該7只產(chǎn)品的發(fā)售詢價時間均為5月24日，并在5月25日確定基金份額認(rèn)購價格、有效報價網(wǎng)下投資者及其可認(rèn)購份額數(shù)量，以及確定戰(zhàn)略投資者最終獲配金額。

與此同時，相關(guān)產(chǎn)品的發(fā)售起始時間也并不一致。北京商報記者注意到，中航首鋼生物質(zhì)封閉式REITs的募集時間為5月28日-31日，預(yù)計基金成立日為6月4日。

另外6只產(chǎn)品則均將5月31日定為產(chǎn)品發(fā)售首日，但募集結(jié)束日期稍有區(qū)別。紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流封閉式REITs預(yù)計在5月31日一天內(nèi)完成戰(zhàn)略投資者和網(wǎng)下投資者的認(rèn)購和繳款，但上市日期尚未確定。剩余5只產(chǎn)品則將募集結(jié)束期暫定為6月4日，募集時長共5天，預(yù)計基金成立日在6月11日。

目前，首批9只獲證監(jiān)會核準(zhǔn)注冊的公募REITs產(chǎn)品中，還有博時基金以及平安基金尚未披露相關(guān)產(chǎn)品的詢價公告。北京商報記者從業(yè)內(nèi)人士處了解到，上述兩只產(chǎn)品的募集時間目前尚未確定，相關(guān)詢價公告正在準(zhǔn)備中，預(yù)計在本周會發(fā)布。有知情人士向北京商報記者表示，其所在公司的公募REITs產(chǎn)品預(yù)計在本月末發(fā)行，募集時間大概率為一天。

國泰君安指出，作為一種全新的大類資產(chǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs具有明顯的權(quán)益屬性和資產(chǎn)盤活效果，是實(shí)現(xiàn)穩(wěn)投資、補(bǔ)短板的有效工具，極大豐富了中國資本市場金融工具，對深化金融結(jié)構(gòu)性供給側(cè)改革意義重大。

對于公募REITs產(chǎn)品的首發(fā)認(rèn)購情況，中國(香港)金融衍生品投資研究院院長王紅英認(rèn)為，在當(dāng)前股市相對疲軟的背景下，由于這些公募REITs產(chǎn)品本身是投入到一些收費(fèi)的公共設(shè)施中，也隱含了政府的信用背書，因此該類基金的收入穩(wěn)定性在一定程度上也給投資者吃了顆“定心丸”。綜上，預(yù)計這類產(chǎn)品會得到投資者的追捧并被火熱認(rèn)購。(記者 孟凡霞 李海媛)

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