加強商圈集合效應 太古里西區能否持續弄“潮”

為了維持潮流時尚地標的頭部形象，三里屯商圈以及太古里都作出了不少努力。6月3日，北京商報記者走訪該商圈看到，由服裝批發市場雅秀改造而成的太古里西區已經掛牌，且外立面形象也基本露出。三里屯太古里相關人員透露，該區域將于今年四季度開業，目前商戶已經進場裝修。隨著北京潮流地標越來越多，已經開業十多年的太古里特色標簽難免有些弱化。分析指出，伴隨新區域的入場，三里屯太古里也能夠將客群細分化，擴增租賃面積，從而穩固項目的潮流屬性。同時，三里屯太古里項目作為太古地產內地首個項目，也將影響集團的未來發展。

西區雛形顯現

歷經近三年時間，太古里西區即將亮相。對于這一城市更新項目，大眾的期待與好奇度也十分高漲。北京商報記者在走訪時看到，太古里西區的外立面形象已經全部顯現，整個樓體形象呈階梯式,下寬上窄，看似由黑白方塊疊拼而成。該建筑外立面以透明玻璃材質為主，從外部即可看見內部結構。

北京商報記者在走訪時看到，位于太古里西區的施工場地外有簡單的工程概況，概況顯示，太古里西區開工日期是2020年3月，工程造價為11191.694萬元，施工單位為大連市建設工程集團有限公司。

太古里相關人員透露，西區項目占地面積約4200平方米，可租賃面積約12800平方米，該區域從地下到地上總共11層，其中地下3層，地面上8層。對于開業時間和未來定位，上述人員表示，太古里西區已完成全部招商，該區域作為三里屯太古里南區的延伸，增強了娛樂與社交屬性。預計在今年四季度正式開業。

據悉，太古地產在2017年年底宣布和北京昆泰房地產開發集團有限公司正式就三里屯雅秀大廈優化升級達成合作協議，太古地產將向昆泰集團長期整租其旗下的雅秀大廈，并計劃重新定位改造。

加速項目調整

西區的開業對于原有的三里屯太古里而言，擴增了經營面積，這也在一定程度上讓這座開業近13年的項目加速了調整步伐。中購聯購物中心發展委員會主任郭增利對北京商報記者表示，太古里西區對太古里項目來說在一定程度上是規模的放大和功能上的豐富，同時，項目整體吸引力也會得到一定的提升。

西區開業前夕，太古里剛剛完成了主力店的更替。原來的蘋果店移到了原橙色大廳的位置，成為亞洲最大的旗艦店，其面積擴充一倍。若西區開業，現在的蘋果店將成為太古里南區和西區的中間點，將整個太古里的核心向西移動。原蘋果店已經變更為拉夫勞倫的全線產品店，并引入了內地首家Ralph’s coffee，同時，絲芙蘭全新數字化藝術旗艦店也在南區核心位置開業。

為了與西區連通，太古里南區進行了硬件上的調整改造。為了給二層商戶引流，提升門店坪效，太古里對區域內6棟建筑進行全方位的升級改造，增加了四棟樓體之間的連橋，讓南區二層形成閉環的動線。這樣一來，消費者從一座獨棟建筑店鋪到另一棟店鋪的距離將縮短，實現店鋪與消費者空間的互通。

為太古做增量

北京三里屯太古里作為太古地產在內地的首個項目，在近兩年的租賃和銷售上有一定的下坡。根據2020年太古地產全年財報內容顯示，北京三里屯太古里銷售額下滑18%。在2020年中期財報中，三里屯太古里銷售額下跌38%，租用率為96%。而這一現象在今年一季度有所好轉，根據太古地產2021年一季度業績報告顯示，北京三里屯太古里銷售額增長122.7% ，租用率100%。

再從近四年的太古地產財報內容來看，2017年太古地產全年營收185.58億港元，同比增長10.52%;2018年全年營收147.19億港元，同比下跌20.69%;2019年全年營收142.22億港元，同比下跌3.38%;2020年太古地產全年營收133.08億港元，與2019年的142.22億港元相比下滑6%。可見，從2017年后，太古地產的營收略顯疲軟。

雖然自2020年，各大商業項目受疫情影響，收入均有不同程度的降幅，同樣，太古集團也將2020年業績下滑的原因歸于物業收入的下跌，但可以從財報中看出，太古地產也試圖通過擴建面積來增收。北京商報記者了解到，除了三里屯太古里的零售延伸部分太古里西區將在今年年底開業外，北京頤堤港將擴建二期項目，預期總樓面面積約39.36萬平方米，擴建部分包括一座購物商場、多座辦公樓和一家酒店。同時，內地第三座太古里項目上海前灘太古里計劃于2021年9月開業，總建筑面積約12萬平方米。

中國百貨商業協會秘書長楊青松表示，與其他商業地產商對比，太古地產在中國內地的布局相對謹慎，所以通過擴建項目其實也是占領消費市場份額的一種方式。不論是上海、北京還是成都項目，太古里項目的定位和客群相對比較精準。同時，太古地產在品牌資源和運營能力方面有一定的底氣，通過從自身項目上尋找增長點，是一個比較穩妥的方式。

北京工商大學經濟研究所所長洪濤指出，現在商業地產屬于轉型期，伴隨著消費市場的恢復，商業地產商通過擴大規模來引流。不過，通過擴大規模來轉型的前提是需要項目具備特色和創新內容，這樣才能擴大市場份額和生存發展空間。

加強商圈集合效應

三里屯太古里西區的擴建，影響最大的無疑當屬三里屯商圈。北京商業經濟學會常務副會長賴陽指出，從北京商業來看，三里屯太古里項目的商業溢出效應很大，周邊需要有更多的商業資源來承載。雖然周邊有一定的商業項目，但相應的品牌引入、環境營造等等跟太古團隊具有較大差異，導致三里屯商圈的集合效應并不理想。而三里屯太古里西區的進駐，對三里屯商圈而言，將會帶動一些優質的商業資源進一步植入，對整個商圈的影響有一定提升。

楊青松從反向思維分析指出，若當初太古地產不接手雅秀項目的話，三里屯太古里或將面臨更強的對手，還有可能面臨分流風險，所以通過自己的資源和運營能力來激活新區域，不論是對所屬商圈還是自身，都是利大于弊。

對三里屯太古里單體項目而言，西區項目或能在未來與現有區域形成錯位發展，賴陽指出，大眾定位能讓太古里西區與南北區形成差異體驗，品牌層級和消費內容更加豐富和多元，這對于三里屯太古里項目來說是一個新的嘗試和改變。

不過，賴陽指出，“同一水準品質的品牌和業態更容易形成商圈資源的整體共享”。他認為，三里屯太古里的可租賃面積相對有限，要長久保持吸引力，就需要形成整個商圈的資源共享和相互的人流聯動，這樣才會有更大的輻射力。面積的擴張意味著有更多的品牌可以供消費者選擇，對運營方而言，一些原本想要引入卻因為空間條件不合適的商家也可以引入。(記者 趙述評 劉卓瀾)

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